昆明铝板(刀哥问房：天琴湾能买么？中建昆明澜庭怎么样？)

Posted 2023-05-28

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撰文=徐三刀

刀哥回复：这个位置，通俗一点的说法是高新三期，其实为地产行业为了好区分，高新并没有高新三期的说法。天琴湾处于地铁6号线韦斗路站，算是纯正地铁盘，距离紫薇田园都市也比较近，算是位于高新三期，却又不远离城市的一个项目。

项目占地181亩，容积率3.5。在土地资源稀缺的高新核心区内，规模已属罕有。项目总建筑面积50余万平米，其中住宅35万平米，商业近10万平米，总户数3706余户。

项目属于小型房企高配项目，规划有社区会所，有游泳池，公寓，幼儿园，配套比较全面。现在应该有零星尾房，价格1.35万/㎡不算贵，周边紫薇十几年的二手房都在1.8万/㎡，当然紫薇配置有学校，天琴湾没有这个配置。

结论：如果是1.35万/㎡可以考虑，二月份咨询过，只有顶层了1.28万/㎡，价格稍有起步，但整体不算高，毕竟高新三期没有在售高层了。

刀哥回复：目前已经没有1万/㎡的毛坯了，现在都是精装在售，大概价格接近1.2万/㎡，不算便宜了。对比此前，最便宜0.78万/㎡，到目前1.2万/㎡，绿城·全运村涨价远比业主想象得多，投资价值比较明显。

项目二期甘棠苑距离地铁3号线新筑站比较近，在售三期子矜苑并不近，与地铁14号线比较远。但项目三期紧靠全运村小学、全运村中学、陆港医院算是配套比较全面，还有绿城的小镇中心，集合了“学校+商业+医院”，算是高配置了。

结论：关于投资，我们以前说过，买房：一看产业，二看概念。如果奥体中心算是产业，那就看点十足；如果算是概念，也是2021年年底前，西安最大概念。

刀哥回复：旭辉·江山阅是一个比较特殊的项目，西安首个养老用地的项目。项目从一开始的平销到目前的热销，也经历了市场认知的转变，目前投资客户比较多。

占地约300亩，建筑面积约50万方，密度仅有1.94，规划2万㎡社区公园，项目一期包括DK1、DK2、DK4,DK1规划为2栋18F小高（2T4）、7栋洋房（1T2，6栋11F洋房+1栋9F洋房），全部装修交付。

结论：项目三个特色：1、高性价比装修洋房，四房128/143㎡；2、宸康颐养，医疗养老进社区服务；3、社区景观面较大，有私家花园，中庭有万平米。

刀哥回复：中建昆明澜庭位于沣东新城，前期交房存在一些问题，改窗子，改车位，学校无法兑现等等，现在好了一些，基本没有维权声音。建议，有机会还是先去看，再考虑。

但需要强调三点：其一，项目位置确实好，以后科技西路地铁延伸过来，比较近；其二，距离沣东六小也比较近，附近还有碧桂园·国湖这样的高端项目；其三，华侨城欢乐谷的拉动作用，土地价值方面已经比较清晰了。

结论：如果是看洋房，还是要对比中南上悦城、沣水云间等之后，再做选择，前期据说洋房1.3万/㎡价格算是比较优惠。

刀哥回复：龙湖·景粼天序，是一个很有意思的项目，龙湖西安首个大平层，但却是毛坯的，因此，产品和其他大平层项目差不多，价格却相差了0.2-0.3万/㎡，门槛稍低。

项目位于凤城七路，大融城项目后面，北边就是市委。与保亿·风景御园相对，保亿背靠市政府。两个项目隔了一条未央路，东西相呼应。因为，门口双地铁，又有毗邻市政府市委机关，紧靠熙地港、大融城、中医院等配套，属于城北目前最好地段，没有之一。

在售项目户型143㎡、166㎡、188㎡、215㎡，产品特色有三点：1、阳台设计，铝板+玻璃挡板，形象比较好；2、室内有大玻璃幕墙，宽幅的，215㎡户型有8米宽；3、户型开间尺度，整体设计审美，都算不错。

结论：如果是投资，资金充足，可以看215㎡，因为区域在售就这个最大；资金不足，可以看166㎡户型3+1，功能性比较强，门槛也比较低。

刀哥回复：这个属于榆林项目，以前少有了解，简单说一下，只能算是沟通。

其一，关于榆林市场，我们一贯的观点是，市场投机购买严重，因此，考虑自住为主，投资为辅助。尽量选择品质比较好的项目，可以在高新区，或者在榆溪河，多做考虑。

其二，巨威·金水岸，项目位于榆溪河西侧、迎宾大道以南，东侧为滨河公园，旁边有领航·星宸、阳光紫郡、香缇雅境。目前，前两个项目已经明确表示要做豪宅，领航的项目主打“幕墙大平层”，巨威·金水岸特色是“两水三公园”，位于三角洲上，两条水系。

其三，开发商为陕西和威置业，开发过西安巨威·大秦郡、榆林金都名仕花园等项目，属于资金实力不错的企业。但就项目而言，还是要实地去看，觉得不错，再去做考虑。

结论：榆林市场整体投资购买较多，但不存在大涨大跌的可能性。项目属于临河好地段，就自住而言，环境很好，保值能力比较强。

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