推土机二手中介(绝了在虎门400万买不到好的二手房)

Posted 2023-05-27

篇首语：仓廪实则知礼节，衣食足则知荣辱。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了推土机二手中介(绝了在虎门400万买不到好的二手房)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

推土机二手中介(绝了在虎门400万买不到好的二手房)

作为曾经的一哥，虎门土地被较早的开发利用，和现在的长安一样，新房一票难求。

再加上虎门三月的拍地，万科拿下的可售楼面价已经到2万多了。

去年狂涨，均价从三万多飙到四万多，时不时别墅和大平层还会爆出天价……

相信大家也听到很多虎门二手房的消息，不管是大涨过5万，还是回归平静的3万，虎门楼市都颇具看点。

二手房2900套，万科云城、南部湾万科城、万达华府是三巨头

目前来看，虎门市场上的二手房很多。

通过贝壳的数据，以及跟中介打听到的情况，主要集中在南部湾万科城、万达公馆、万科云城这三个二手盘。

首先来看万科云城和万达华府。两个楼盘就一街之隔，挨得非常近。

中介大哥说这两个二手盘很紧俏，虽然在贝壳上看到有几百套挂出来，（万达华府290套）（万科云城199套），但是想看房还得预约。

因为现在基本上都住的有人，不管是租的还是买的，入住率都很高。

（万达华府几乎每个阳台晒的都有衣服）

（万科云城能看到生活日常）

二手中介原话：如果非要在这两个里面选，那一定是要买万科云城。

为什么？

万达的住宅项目，物业很烂，万达开发完了，就留下万达广场的商业团队，住宅就交给别人代理了。

对比之下，万科用的是自己的物业，就很香了。

（万达金街）

万达住宅最大的亮点就是商业配套，但是两个项目就是一个步行街之隔，走几步就到了。

而且万科前不久自己的商业街也剪彩了，现在招商中。还配有更多万达华府没有的生活配套。

（万科云城商业街招商中）

除此之外，万达华府的均价粗算在4.5万左右（不做投资参考），万科云城的均价粗算在4.8万左右（不做投资参考）。

二者相差不是太大，所以综合来比，还是要选万科。

南部湾万科城是虎门非常热的二手盘，目前挂牌149套。

相比前两个楼盘，这个项目的距离稍微要边缘一点。目前粗算的均价在4万左右（不做投资参考）。

小区的体量很大，主要围绕着这个太平立交。

1是大本营部分，万科里也在这里。2是4期，还带一个梅沙小学，3是万科三月份拍的那块地。

3月初万科拍得的2021WR008号虎门商住地，位于南部湾万科城旁，紧邻京港澳高速，楼面价达22152元/㎡，刷新了该区域楼面地价纪录，未来售价分分钟“破4”。

听中介说也是要拿来做新一期的住宅开发，但是整个万科城看上去被道路隔得很碎，之间的串通性也不好。

小区外的景观很一般，虽然说是后期有些规划，但是目前看来，都是菜地和池塘，已经好几年了。

而且部分楼栋的位置非常靠近马路，有些噪音干扰。

（阳台看到马路）

但是小区里面还是很不错的，绿化是亮点，也比较安静。自带的有万科里，有不少的品牌入驻，生意看着也不错。

（万科里外面车水马龙）

（万科里商业街，雨天人在室内）

以上三个项目，生活氛围基本上都不错，所以房屋出租也很可观。

在相同的装修条件下，租三房，万达华府和万科云城大概3500左右，南部湾大概2500左右。

相比万达华府和万科云城处于商圈中，南部湾万科城位置偏一点，相对安静一些，价格要低一点。

太尴尬了，手握400万竟挑不到一个好房子

以上三个盘，都有90多平做三房的，均价在4万，总价在400万左右。

但是问题来了，在这里手拿400万，真的能买到好点的房子么？

用中介的话就是：其他的盘要么太老了，要么400万不够，兜兜转转就这三个盘好找一些。

中介还强调了一点，这里的三房都很小。

有的主卧可能还没他的茶水间大，有的卧室小的连1.8x1.5的床都很勉强放进去。

把自己设定成一个手拿400万，想刚需改善的购房客，发现真的很尴尬，因为几乎挑不到理想的房子。

片区里面的房子基本上都是一几年的房子，以19年作为时间点，19年前的房子有很明显的“刚需”性质！

那个时候都是主打刚需客，所以在户型设计上，为了做到“房”比较多，牺牲了舒适性。

（万科云城卧室太小）

对于想改善的购房客来讲，卧室的面积少于10㎡就有点尴尬了。

很多儿童房会很小，但是随着小朋友长大，房子很快就被淘汰了。

所以很多以前90多平的三房，就不太适合改善型的购房客了。

（万科云城卧室拥挤）

（万科城主卧设计了一扇奇怪的窗户）

（采光不好、对视严重、双厅显小）

现在来看，想买一个稍微大一点的二手三房就很难找。

因为二手三房的有些空间太尴尬了，所以片区内的大四房都卖的会比较贵。

南部湾万科城的中介证实，该小区的大四房反而单价会越贵。

因为是板楼设计，楼层比较低，楼间距比较宽。

住起来比较舒适，非常适合刚需改善，现在一套142平的四房大概要650多万。

（贝壳上的挂牌价）

但是在贝壳上看到挂出来的大四房，很多都超出这个价。

中介解释道，这是一些不愁卖的业主，挂出来钓人的。

想卖5万，的确是有点吓人。

最后中介还说，因为政策原因，现在买这些二手的基本上都是附近的刚需客。

好多人回头会发现，去年涨的太猛了。

去年在新政之前的疫情期间，首先是不限购，然后就是很多老板的钱不知道怎么保值。

加上股票、投资的环境不是很好，这些钱就自然的转移到了房子上。

于是造就了去年那一波的涨势。

中介大哥举了个例子：有一个买了万科云城90多平的，3月份买的，到了8月份，前后涨了接近100万。

大哥诚不欺我，我查了一下成交，已经很接近100万了。

这波涨势过去以后，都是微涨了，也可以说是没有涨。

现在二手倒挂严重，但是也在情理之中。

毕竟新房限价是事实，好多新项目的价格都比较平。

新房少，压价明显，有名额的可以冲一下

片区新房方面，有大盘虎门印象、老盘佳兆业天玺、还有品质盘众筑滨海中央、璀璨时代，还有在建的保利天翼广场。

具体情况，可看之前的踩盘：虎门印象、滨海中央（点击链接）

其中动态比较明显的三个盘说一下：

众筑滨海中央最近开始大力清盘了，朋友圈有不少中介在联动。

世茂｜佳兆业·璀璨时代也开始加推了，五一还有现场活动，感兴趣的可以参加。滨海湾起飞在即，安家虎门快人一步！（点击链接）

最后说一说TOD的保利天翼广场，预计六月开盘。

项目将在近期开放营销中心，项目很快将启动验资认筹，但是验资金额并未确定。

保利的速度的确很快，每次经过，那个楼都会长高一层。

中介也开玩笑的说，保利当天拍下来，当天推土机就进去施工了，生怕晚一天就赔钱。

途中还发现一个现象：因为新政的原因，很多中介开始推中山和珠海的项目。

（Q房网在推中山的项目）

看来虎门人的购买力还是特别强大的。

最后总结：

1，虎门的房价相比长安来说，还是有补涨的空间的。

2，目前二手倒挂严重，所以建议有名额的一定要冲新房。

3，新房的得房率、居住的舒适度……会高一些，但是配套成熟度方面，会弱一些，购房客自己权衡。

4，新房的价格受到压制，是一个机会，但同时也要防止掉入陷阱。

比如一些“天价装修双合同”、“喝茶费”、“绑售天价车位”……等捆绑销售手段。

5，随着TOD的到来，很多新盘都在滨海大道的东部，所以大家的注意力也要跟上。