招商蛇口地产编制很重要吗(房企哪些部门,具备独立出去开公司的实力?)

Posted

篇首语:读书和学习是在别人思想和知识的帮助下,建立起自己的思想和知识。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理,主要介绍了招商蛇口地产编制很重要吗(房企哪些部门,具备独立出去开公司的实力?)相关的知识,希望对你有一定的参考价值。

招商蛇口地产编制很重要吗(房企哪些部门,具备独立出去开公司的实力?)


在所有不同形态的企业组织中,房企属于高度整合型的巨无霸。从前端投资到后端物管,整个产业链条几乎都由房企自己把握,像是一座嵌合严实的堡垒。


但这几年,地产行业出现了竞争白热、管理成本高企、融资难、风险大等艰难背景。越来越多房企开始拆分专业条线,作为独立主体面向市场,来赚取增值服务收益。


房地产开发企业整合了多专业职能和工种,本就具备很强的外部性、技术外溢性。走“原子化”的道路,房企是有先优势的。


那么究竟哪些部门或专业有自己赚钱的潜力?独立后效益又会如何?今天明源君就来做个盘点!


物业、商管板块拆分最早

市场化程度最高,已成为战略性业务


要说房企里最早拆分对外的专业服务,必定要数物业和商业管理板块。不仅输出模式相当成熟,而且成功上市者已经非常多,在不少房企里的战略地位甚至快要追上开发主业。


根据中指物业研究统计,目前已有16家上市物业服务企业2020年的管理规模超过1亿平方米。碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超过3亿平方米,这些企业的规模增速多数都在30%以上。


其中融创、新城旗下物管公司,对外拓展、承接的管理项目,占比已达到30-40%。其市场化外拓工作做得已经不错,预计未来业务依赖于母公司的程度会进一步降低。


而在具体业务方面,物管行业正在不断寻求利润突破。经历了从传统物管到社区增值服务,再到进阶城市服务的阶梯式升级。如今许多房企在社区增值服务方面的收入,已经占到总营收比重的四分之一。


前不久融创服务、中海物业、旭辉永升服务等都不约而同地提出,要加速发展城市服务业务。房企利用园区、社区管理的丰富经验和技术,将业务延伸至城市管理,是有先天优势的。


而城市服务这一业务领域也还没有寡头出现,可见物业市场在未来很长一段时间中,仍然属于一片蓝海。


商业管理板块也属于房企早早就布局的领域,万达、龙湖等早已走得很远,旭辉、招商蛇口等也正在加速追赶。


随着中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,居民对于场景式体验消费的需求只增不减。尤其一二线城市,对富有场景和运营特色的优秀商业体,需求相当强劲。房企不断入局,也是顺势而为。


同时,商业管理作为房企的轻资产输出路径,也能够帮助它们在资本市场上讲更多的故事。甚至有的房企,将商管公司的市值做到比母公司还要高。


而商业地产及管理趋于成熟后,也激发了更多新的专业职能需求。比如专职商业前策、新媒体运营、体验营销策划、消费场景设计、商业建筑设计、新消费形态发掘与招商、首店招商等。


商管板块脱离了对开发公司的依附,摆脱传统职能和编制的桎梏之后,能够为商业人才的发展,开拓出足够的空间。


这样才有机会形成一套专门围绕商业运营、创新消费来运作的人才发展体系。也给传统地产人开启了新的选择。



代建、营销、设计、报建等专业

正在加速独立化


一、代建市场仍是蓝海,各房企正加速布局


代建业务狭义上来说主要是工程+成本专业的打包输出,也是较早拆分对外的服务业务。


之前明源君曾在《地产开发的另一条路!将占领30%的市场?》一文中梳理过,目前代建领域已诞生绿城管理、中原建业两家上市公司。根据发达国家的经验,代建模式最终可能会占住宅开发的20%--30%。


过去代建服务主要还是面向开发实力较弱的小型房企,但这几年来地方政府、国有企业、金融机构等对于代建的需求也增加了。委托代建的项目类型也从住宅,逐渐转变为公建、商业、产业园等。


前阵子,绿城管理、当代管理、华润置地、金地管理、雅居乐房管、中原建业6家代建领军企业,宣布成立“轻资产联盟”,为的是制定行业准则、加深合作、整合供应链、商机置换等。


可见房企的代建业务正从独立化阶段走向全面市场化阶段。随着代建对象和项目类型的多元化,代建模式将持续渗透进城市脉络中,房企大有可为。


二、营销公司化热火朝天,市场化前景并不明朗


从去年至今,已有恒大、碧桂园、正荣、新力等房企提出推行营销公司化。


以正荣为例,其四个大区目前已经相继成立了营销公司,营销中心由职能部门升级为正荣地产的全资子公司,与地产区域公司级别相当。初期先与地产公司强绑定,后期则计划外拓寻求新业务。


而央企保利、国企越秀都在更早之前,就成立了自己的营销公司。其中保利投顾因为发展起步早,现在已经是较知名的营销机构,形成了包括前期、营销、分销、存量经纪、大数据在内的全链条服务矩阵。


营销独立化的优点很多,比如提升营销自主性、倒逼人员专业度提升等。这几年说地产营销没落的声音一直不断,营销独立成为公司说不定是打破内卷的契机。因为独立后营销团队的目光更容易一致对外,基层营销人才也有更多机会。


但营销公司化的市场化前景,目前仍不明朗。即使是起步很早的保利投顾,目前也与母公司属于强绑定状态,业务来源还是以保利为主。


从开发商独立出来的营销公司,与传统代理行相比,在项目操盘量上相差悬殊。作为一个“营销服务商”,他们在市场跟踪服务、数据服务等方面有天然劣势。想要完全独立,对外承接项目的代理业务,还是有比较厚的壁垒。


另一方面,独立的营销公司,与保留在集团内的营销部,在合作上也可能会出现冲突。要么就是营销公司全盘听母公司指令,没有话语权、失去独立的意义;要么就是营销公司独大,集团内的营销部形同虚设。


二者之间的协作关系,恐怕还需要花不少精力理顺。


三、设计专业作为智库,逐渐开始谋求独立


设计专业独立出来外拓的案例目前还非常非常少,但并不是没有。脱胎于上海万科的万晟智库,就是其一。


2015年在万科的“城市配套服务商”战略下,原上海万科的产品管理部摇身一变,成了上海万科的全资子公司。其核心定位是万科上海区域的产品能力支持平台。

此举让原本隶属于设计部门的职能,得到了横向与纵深上的全面扩展,延伸出包括研究、定位、策划、设计等环节在内的一套智库系统。目前设有4大研究中心,为受托项目提供产品综合解决方案。


△万晟智库研究中心架构(图源:万晟产品智库)


万晟同时也在作为独立的决策智库,进行市场化运作,对外承接业务。但目前市场化程度还不是特别高,仍然以母公司业务为主,对外服务的案例还不明晰。


但这在设计专业独立化方面,是一个较有开拓性的尝试。未来那些以产品力、设计力著称的房企,都有机会往这个方向去发展新的轻资产输出模式。


但以一般设计院的工作强度来看,刚从开发商独立出来的设计业务,如果不能迅速扩充人员,那短时间内的精力也只能用于服务母公司。想要成功进入市场化阶段,会需要一个较为漫长的培育过程。


但凭借母公司的品牌力背书,如果有精力做好规模扩充、市场化外拓的工作,效益应该还是可期的。


四、只要地区渗透力够强,连报建部都能出去赚钱


相比前三种来说,报建部的独立化恐怕在许多地产人听来,有点匪夷所思。但你别说,还真有这么干的,而且干得还不错。


报建独立化的做法,比较多见于拥有强势本土资源的区域性房企。因为要搞定报建报批的活儿,必须在当地相关部门、旧村里都有靠谱人脉才行。这是本土深耕型房企的特有优势,资源禀赋几乎不可能移植。


报建服务输出的方式,主要是面向缺乏开发能力的村股份公司、工厂主等,承接土地的前期申报业务。通常会将整个报建专业搭配数名投拓人员,打包作为一个独立服务板块。


这项业务同样也可以面向龙头房企,为进入陌生市场的大集团摆平当地申报的难题。总的来说,就是帮客户把“生地”做成“熟地”,通常按特定的报建节点来收取定额服务费。


据明源君的一位报建朋友透露,他们一个二百人规模的小房企,前两年靠这项服务,已经带来了数千万的收入。老板还比较重视,未来会持续扩大这项业务。


这种模式在大湾区发展得相当不错,因为该地区旧改量巨大、城市更新的政策流程相对复杂。这也是很多区域性房企用于勾地、提前锁定合作意向的重要策略。


申报服务费每年的总体进账并不多,大房企恐怕看不上这点营收,也不太适合作为战略性业务。但很适合资源强势的本土房企去开拓赛道,让存在感很低的报建部,也能为公司创造更大的效益。



放眼未来,最具外延潜力的业务

当属数字科技


明源君认为,在未来最有潜力独立化、发展前景最可期的业务,还得是地产数字科技。

所谓“管理红利”怎么定义尚且存在争议,但“科技红利”却是看得见、摸得着的。这两年地产数字化的概念很火,许多房企都在展开尝试。


龙湖属于比较早设立数字科技公司的,而且出手阔气,挂出比互联网大厂还要高的薪资,在各高校招揽算法人才。


目前他们已经实现了智能垃圾桶、智能灌溉、智能井盖等具体的硬件应用,软件方面还将在投决模型、智能建造、商场数字化管理、智能物业等方面加大投入。


而今年,碧桂园也正式在工程现场启用博智林机器人,完成地面平整、楼层清洁、室内喷涂、外墙喷涂等工作。我们可以看见,科技正在以各种各样的方式渗透进地产业,并显现出其巨大的价值。


不得不说,数字科技能做的太多了。未来利用算法、智能硬件、数据可视化等技术手段,能够实现城市数据监控、投资决策模型、商业数字化运营、智能物管、客研数字化、智慧强排、智慧项目管理等等,无数种科技服务的输出。


结语


房企积极寻求各业务线条的独立化,确实有很多好处,比如分拆风险、垂直精耕、拓宽行业发展空间等,也可以为未来分头参与资本运作做准备。


然而多元化的轻资产输出之路,仍然布满荆棘。想要成功挺过独立化、市场化的阶段,成为有价值的业务板块,还需要自身业务实力过硬才行。


从本文诸多案例来看,无论哪种类型的房企,都有机会从自身优势着手,打开新的赛道。至于未来谁能跃过龙门,焕发全新生机?我们拭目以待。


<

相关参考

招商蛇口济南招聘(房企招聘合集丨恒大、招商蛇口、世茂、越秀多地火热招聘中)

...接给我们后台留言哦~恒大旅游集团·东北恒大集团·安徽招商蛇口·济南世茂海峡发展公司·广东越秀地产·北方建发房产·杭州PS更多岗位欢迎大家投递简历或者联系我们哦~

招商蛇口董事长是什么级别(细细的红线|招商蛇口小登科)

编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。进入全新的2021年,中国房地产如何在规模化与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。我们深信,“地产向阳”仍然是这...

招商蛇口怎么样(在招商蛇口上班,是一种怎样的体验?)

...意多给年轻人一些机会。例如就在近期,广受关注的央企招商蛇口,开启了2022年新航程“扬帆计划”暑期实习生招聘,在这样一个堪称为“最难就业季”

招商地产和招商蛇口是一家吗(富力地产与招商蛇口达成合作 拟共同开发大湾区城市更新项目)

新京报讯(记者张建袁秀丽)8月31日晚间,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称“招商蛇口”)与广州富力地产股份有限公司(简称“富力地产”)同时发布战略合作的公告。双方拟就大湾区范围内的城市更新项目进行合...

招商蛇口员工有编制吗(招商蛇口:资产重组积极稳步推进中)

7月8日晚间,招商蛇口发布资产重组进展公告。公告显示,自公司于2020年6月8日披露《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份、可转换公司债及支付现金并募集配套资金预案》(以下简称“本次交易预案”)以来,公司及...

招商蛇口地产房子质量怎么样(每天认识一家地产公司(1)——招商蛇口)

...及帮助到想加入地产公司的同学。1基本信息品牌介绍:招商蛇口是一家综合性开发经

济南招商蛇口地产(招商蛇口(001979SZ):广州招商与富力地产签署关于华南区域城市更新项目的战略合作框架协议)

格隆汇8月31日丨招商蛇口(001979.SZ)公布,为在华南区域城市更新领域建立战略合作关系,招商局蛇口工业区控股股份有限公司的控股子公司招商局置地有限公司(公司间接持有其74.35%的股权,股票代码:0978.HK)的全资子公司广州招...

济南招商蛇口地产(招商蛇口(001979SZ):广州招商与富力地产签署关于华南区域城市更新项目的战略合作框架协议)

格隆汇8月31日丨招商蛇口(001979.SZ)公布,为在华南区域城市更新领域建立战略合作关系,招商局蛇口工业区控股股份有限公司的控股子公司招商局置地有限公司(公司间接持有其74.35%的股权,股票代码:0978.HK)的全资子公司广州招...

招商局蛇口是国企嘛(背靠招商局,房地产承压下,招商蛇口能否逆袭?)

招商蛇口创立于1979年,全称“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”,是招商局集团旗下的核心业务公司,公司以‚“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位。截至2020年6月底,招商蛇口总资产规模6679亿元,...

物流商铺(万科、招商、远洋纷纷入局,看房企如何玩转“物流地产”)

...年来,“物流地产”概念在传统房企界出圈,包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、远洋等在内的老牌房企前后将目光纷纷瞄准了物流地产行业。物流地产概念于上世纪80年代由美国率先提出并实践的,主要根据物流企业客户...