房地产项目规划设计方案(房地产开发全流程之规划设计方案报审)

Posted 2023-05-26

篇首语：亦余心之所善兮，虽九死其犹未悔。本文由小常识网(cha138.com)小编为大家整理，主要介绍了房地产项目规划设计方案(房地产开发全流程之规划设计方案报审)相关的知识，希望对你有一定的参考价值。

房地产项目规划设计方案(房地产开发全流程之规划设计方案报审)

上文简单介绍了建设用地的来源、开发商获取土地的方式及确权，因本系列文章旨在向大家普及房地产开发的流程，故不再展开来讲，本系列文章结束后会有专篇，请大家期待。

今天我们来讲在开发商拿地后的第一要务：项目规划设计方案报审。项目规划设计方案报审是项目开发运营的最最最重要的一环，是一个项目成功或失败的标尺，也是一个公司开发能力的体现，下面就从以下几个方面简要介绍一下（主要是从报建角度来论述）：

一、深入分析建设条件意见书及土地规划指标

在开头我们讲开发商在拿地后的第一要务是项目规划方案设计，其实在拿地前开发商就已经拿到了地块的建设条件意见书和规划指标、地块出让示意图等土地资料，通过这些开发商已经进行了方案的强排，项目的产品方向、销售人群、营销调研、可售面积、成本分析、财务分析、报建期限、开完工时限等都已完成，开发商对该地块已有了基本的判断，拿地后结合地价、现场踏勘及与街道主管领导、政府主管部门的沟通、再次深入的调研中又获取到较深入的土地信息，对照建设条件意见书、土地规划指标对强排设计方案进行深化，已符合当地政府主管部门审查标准，同时能够满足周边小区要求（规划设计方案需公示7个工作日），方便后续施工建设，以及避免项目交付后设计方面的矛盾。

二、方案审查要点

1、是否符合国家设计规范标准，如：不可超出限高、不可建设别墅或类别墅或其他三层以下建筑等；是否符合省规范标准，如：电动汽车充电桩设置、公共配套配置情况、物业管理用房面积等；是否符合所在市区特殊要求，如：红色屋顶、地块所在区域不可高低配、地块区域有山不可影响视线景观走廊等。这是从国、省、市三级在方案设计方面的相关要求。

2、审查时规划和建设主管部门将主要按照项目规划指标进行审核，主要是指：容积率、住宅面积和商业及公共服务设施建筑面积、建筑密度、绿地率、建筑高度（含航空限高）、交通出入口、必配公共服务设施等进行审核，同时规划部门按照当地规划技术管理规定等法律法规对方案进行审核，如：阳台建筑面积占比、设备平台尺寸、建筑后退距离、消防、日照、地上地下停车位数量、公共绿地设置、是否有坡屋顶或阁楼、公共服务设施是否通风采光良好是否计容等。

3、市政配套单位的审核，根据项目周边市政配套的建设情况，按照开发商前期与供电公司（运营部门）、燃气公司、水务公司、热力公司、广电和网络公司的沟通确认情况，同时依据水、电、燃气、供热、网络通讯等设计规范要求，确定市政管网设计内容以及所需要的换热站、水泵房、燃气调压室、开闭所、配电室等的位置（地上地下）、大小。

4、特殊要求：有些市区在项目建面超过2万平方米或200个以上车位的需委托第三咨询单位编制交通影响评价报告，并上报至交警部门评审，出具批复意见（规划局出具审查意见的依据之一）；日照分析需要按照规范要求委托设计院进行日照分析（北方大寒日日照不得低于2个小时）；装配式优惠政策：开发企业根据自身情况和拟采取的装配式技术由住建部门备案，并向规划部门发函，开发商确认装配式建筑数量，享受当地的装配式优惠政策；等等......

三、审查尺度

近年来随着我国城市化率的提升，广大人民群众对房地产认知的提升，每个城市对项目规划设计方案的审查越来越严格，开发商能够做到的突破也越来越小，像之前的露台、屋顶利用、一楼小院、一楼与地下一层的下跃、设备平台的尺寸、阳台开敞半开敞封闭等逐步的收窄，能够“偷的可售面积”随着审查尺度的收紧亦越来越小。

项目所需的规划设计方案一般会委托当地设计院设计，可提高工作效率，对需突破方面给予支持。另，国内大型的开发商都有自己的产品系列，按照城市等级和购买力，排列组合即可形成一版适合当地的方案。

上述即为关于一个房地产项目在规划设计方案审查的要点，作者（一瓶不满）旨在让大家了解流程，并未详细描述，如有疑问可在评论区提出，作者必积极回复。